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El arrendatario está obligado al pago de la renta convenida y a utilizar el establecimiento destinándolo a la actividad pactada y, en defecto de pacto, a la que se infiera de la naturaleza de dicho establecimiento (art. 1555 CC). La renta puede consistir en una cantidad determinada o pactarse que, además de una cantidad fija, el arrendatario pague al arrendador una cantidad variable en función de la cifra de negocios o en función de cualquier otro parámetro. El arrendatario no puede modificar el destino del negocio, y debe procurar mantener su normal capacidad productiva y que no desmerezcan por falta de uso los elementos que lo integran.
El arrendatario del establecimiento mercantil no tiene derecho de adquisición preferente en caso de que el arrendador venda el establecimiento a un tercero (STS 18 de marzo de 2009).
El contrato se extingue por las causas generales. De modo principal, por el transcurso del tiempo (STS de 24 de mayo de 1993) –si bien cabe tácita reconducción (art. 1566 CC; STS de 20 de septiembre de 1991)–, por el mutuo acuerdo de las partes, por resolución en caso de incumplimiento, sea del arrendador (como, por ej., en caso de cierre del establecimiento por resolución judicial o administrativa por no tener el establecimiento las licencias necesarias: SSTS de 3 de noviembre de 1993 y 24 de enero de 2002), sea del arrendatario (v. gr., como consecuencia del impago de la renta, salvo que no suponga un comportamiento habitual y no haya ocurrido de mala fe: SSTS de 15 de octubre de 2015 y de 27 de febrero de 2015). Extinguido el contrato, el arrendatario deberá devolver el establecimiento tal como lo recibió (art. 1561 CC; STS de 14 de mayo de 2013). Ciertamente, algunos de los elementos que componían el establecimiento en el momento de pactarse el arrendamiento –así, las mercaderías– habrán sido enajenados por el arrendatario en el ejercicio de su actividad empresarial; pero, para cumplir con la obligación de devolución, deberá figurar en el establecimiento otro tanto de la misma especie y calidad.