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Sobre el establecimiento mercantil puede constituirse un derecho real de uso y disfrute. El usufructo del establecimiento mercantil no es frecuente en la realidad española, salvo en los casos de la pequeña empresa cuando el empresario individual lega al cónyuge viudo el usufructo sobre la totalidad de la herencia de la que forma parte una empresa o un establecimiento (ampliando así el derecho legal del cónyuge al usufructo del tercio destinado a mejora: v. art. 834 CC). Entre los usufructos especiales, el Código Civil no contiene norma alguna sobre esta modalidad, que plantea muchas y muy delicadas cuestiones.

Antes de entrar en la posesión del establecimiento, el usufructuario tiene obligación de hacer inventario de los bienes y derechos que lo integran, obligación que debe cumplir con citación del nudo o de los nudos propietarios (art. 491-1.º CC), así como la de prestar fianza (art. 491-2.º CC), salvo que el constituyente del usufructo le hubiera dispensado de esas obligaciones «cuando de ello no resultare perjuicio a nadie» (art. 493 CC), lo que habrá que apreciar caso por caso. Si el usufructuario no prestase fianza, el nudo propietario puede retener el establecimiento, «en calidad de administrador», con la obligación de entregar al usufructuario las ganancias líquidas, deduciendo las cantidades que correspondan a la retribución por esa administración, que se fijará de común acuerdo o, en su defecto, por el juez (art. 494.III CC). El hecho de que en el momento de constitución del usufructo no se prestara la fianza no significa dispensa de esta obligación. En todo caso la fianza debe prestarse por el valor del establecimiento en usufructo, cualquiera que sea el momento de la prestación (STS de 4 de julio de 2006).