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Pues bien, la regla general es que el adquirente no se subroga en la posición contractual del transmitente: los contratos –o, más exactamente, los derechos y las obligaciones que en esos contratos tiene el titular del establecimiento que se cede– no se transmiten con el establecimiento. La subrogación del adquirente en la posición jurídica del transmitente del establecimiento requiere no sólo la voluntad expresa de éstos, sino también la conformidad de la persona o personas con las que hubiera contratado el titular del establecimiento. Así, por ejemplo, si una sociedad mercantil hubiera contratado el suministro de materias primas para una fábrica de su propiedad, con entregas periódicas, la transmisión a un tercero del establecimiento industrial no comporta la automática subrogación del adquirente en ese contrato de suministro.

Esta regla general tiene, sin embargo, algunas importantes excepciones. En primer lugar, está el caso de la subrogación convencional, es decir, aquélla que se produce cuando las partes –transmitente y adquirente del establecimiento– acuerdan expresamente la cesión del contrato de arrendamiento del local. En este supuesto, el transmitente puede ceder al adquirente los derechos y obligaciones derivados del contrato de arrendamiento del local en que se encuentre instalado el establecimiento sin necesidad de consentimiento del arrendador. El adquirente se subroga en la posición jurídica de arrendatario, que, hasta ese momento, correspondía al transmitente (art. 32.1 LAU). No es menos cierto, sin embargo, que como contrapartida para el propietario del inmueble, esta cesión del contrato de arrendamiento da derecho al arrendador a una elevación de la renta en el porcentaje del 20 por 100 (art. 32.2 LAU).