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Por ello, descartada la idea de la derogación expresa del artículo 1591 del Código Civil (tal vez le afecte la genérica recogida en la disp. derogatoria primera de la Ley), se opta por establecer un régimen autónomo y detallado que, en buena lógica, debe considerarse sustituto del recogido en el Código Civil y que, además, se posiciona en relación con algunos de los problemas que más han preocupado a la jurisprudencia.

En primer término, se trata de una responsabilidad derivada de la propia Ley y establecida «sin perjuicio de sus responsabilidades contractuales» (art. 17.1). Por tanto, no parece derogable ni modificable por los interesados. En punto a los daños por los que se responde y a la duración de la responsabilidad, calculada a partir de la recepción sin reservas o desde la subsanación de los defectos que se adviertan en aquella, se establecen tres posibilidades: a) respecto de los daños en elementos estructurales que comprometen directamente la resistencia y estabilidad del edificio se establece una garantía de diez años; b) durante tres años, en cambio, se responde por los derivados de vicios o defectos que afecten a la habitabilidad; c) por último, el constructor responde durante un año de los vicios o defectos que afecten a la terminación o acabado. En materia de distribución de la responsabilidad se sigue, en principio, la regla de la independencia: cada agente responde «personal e individualizadamente» de los daños causados por él, sus empleados y subcontratistas, sin perjuicio de la facultad de repetir. Esta regla tiene dos excepciones: «el promotor responderá solidariamente con los demás agentes intervinientes ante los posibles adquirentes de los daños materiales en el edificio ocasionados por vicios o defectos de construcción», y «cuando no pudiera individualizarse la causa... o quedase probada la concurrencia de culpa... la responsabilidad se exigirá solidariamente» (art. 17.3). El régimen acogido exige la determinación del ámbito de competencia profesional de cada agente y, sobre todo, el de las personas cuya negligencia asume, cometido que la Ley realiza en los números 5, 6 y 7 del artículo 17. La responsabilidad no es objetiva (art. 17.8) y debe exigirse dentro de los plazos que indica el artículo 18, contados a partir de la fecha en que se hace patente el quebranto y, para la repetición, desde la firmeza de la resolución judicial condenatoria o de la fecha de pago de indemnización por vía amistosa. Para evitar los efectos de eventuales insolvencias de los responsables, la Ley establece la obligación de adoptar una serie de garantías por daños materiales ocasionados por vicios o defectos de la construcción, susceptibles de ser constituidas mediante seguros de daños materiales o seguro de caución, que deberán reunir los exhaustivos requisitos establecidos en la norma (art. 19). Del mismo modo, se establece como requisito para el otorgamiento de escrituras públicas de obra nueva y para la inscripción de éstas en el Registro de la Propiedad el testimonio de haberse constituido las garantías establecidas en la Ley. Idéntica cautela se exige para inscribir en el Registro Mercantil la liquidación de una sociedad promotora (art. 20).