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El fundamento general de las servidumbres se encuentra en la teoría de las limitaciones del dominio. La propiedad no es un derecho absoluto y excluyente. Está sujeto a una serie de limitaciones bien impuestas por el interés común, bien por la necesidad de respetar el ejercicio y desenvolvimiento de los derechos ajenos. Entre estas limitaciones del dominio se encuentran las servidumbres.

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Como caracteres típicos de este derecho real se señalan los siguientes:

a) Derecho real de goce o disfrute. La servidumbre es un derecho real limitativo del dominio de goce o disfrute. Como tal está protegida por una acción real, la denominada «acción confesoria». Al representar un gravamen o derogación particular del dominio, no se presume, sino que debe probarse su constitución y la interpretación sobre su alcance, en casos dudosos, debe ser restrictiva.

b) Inseparabilidad o accesoriedad. Las servidumbres son derechos accesorios. Se hallan unidos de modo inseparable al predio «praediis inhaerent». Según el artículo 534 del Código, «las servidumbres son inseparables de la finca a que activa o pasivamente pertenecen». Como consecuencia de ello sólo pueden transmitirse e hipotecarse con el predio dominante y, cuando se adquiere el predio dominante, se entiende que se adquiere también la servidumbre «ambulant cum dominio». El artículo 108 de la Ley Hipotecaria declara que no se podrán hipotecar las servidumbres, a menos que se hipotequen juntamente con el predio dominante y exceptuándose en todo caso, la de aguas, la cual podrá ser hipotecada.