Читать книгу Asimetrías en el sistema español de garantías reales онлайн

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En nuestro ordenamiento, la hipoteca se define como un derecho real de garantía cuyo régimen está presidido, entre otros, por dos principios fundamentales, como son el de accesoriedad y el de especialidad o deter-minación. En función del primero, se estima que la hipoteca no puede existir de manera independiente respecto del crédito garantizado, sino que está vinculada a él desde que nace, hasta el punto de que, según entiende la generalidad de la doctrina, queda vetada la “hipoteca de propietario”, es decir, aquella que surge sin crédito al que asegurar y para la que el propietario de la finca hipotecada se reserva la facultad de elegir la obligación a la que servirá de garantía. Por otra parte, en virtud del principio de especialidad (arts. 12 y 119 LH, 216 y ss. RH), se exige la exacta concreción en el Registro de la Propiedad de la finca gravada y de la cantidad a la que se extiende la garantía hipotecaria, aunque, tratándose de obligaciones de cuantía incierta (como ocurre, verbigracia, cuando la hipoteca asegura intereses variables o de demora, costas y gastos), se admite que las obligaciones cubiertas queden descritas en sus “líneas generales” y que la finca responda hasta una cuantía preestablecida: la cifra máxima de responsabilidad hipotecaria. La obligación no se halla en estas “hipotecas de máximo” inicialmente cuantificada, por lo que el máximo marca el límite del riesgo que asumen los terceros que adquieren derechos sobre la finca gravada. Y es que, en definitiva, a través de este principio se persigue proteger a dichos terceros y, en última instancia, evitar que el deudor vea minorado su crédito territorial más allá de lo estrictamente necesario: mediante la determinación de la cantidad de que cada finca responde, la carga real se extiende a una cifra que, en su caso, puede ser inferior al verdadero valor del inmueble, de modo que queda libre una porción sobre la que el dueño podrá constituir otra hipoteca en seguridad de otro crédito.